Publié le 29 Février 2024

L’indemnisation des sinistres causés par le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) est désormais clairement encadrée par le décret n°2024-82 du 5 février 2024, publié le 6 février 2024 au JORF. Ce décret intervient dans un contexte où les dégâts causés par les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols et qui se traduisent par des désordres structurels majeurs mettant en péril la sécurité des personnes et la stabilité des constructions, sont de plus en plus fréquents. L’objectif de ce décret est de renforcer les protections et les dispositifs d’indemnisation pour les sinistrés de catastrophes naturelles au titre du RGA survenues depuis le 1er janvier 2024. Ce texte incite aussi de manière elliptique et indépendamment de ses dispositions à prévenir les dommages liés au phénomène RGA en évaluant avec justesse les travaux d’adaptation qui pourraient être entrepris pour protéger les biens exposés à un risque RGA moyen ou fort.

Un encadrement juridique renforcé dans la gestion des sinistres RGA survenus depuis 2024

L’entrée en vigueur du décret du 5 février 2024 constitue une avancée majeure dans la gestion des sinistres liés au RGA. En établissant des conditions d’indemnisation claires et précises, ce texte offre une sécurité juridique tant aux sinistrés qu’aux compagnies d’assurance. Désormais, les dommages causés sont pris en compte de manière spécifique, permettant une indemnisation plus ciblée. Ce décret fixe notamment une limite de garantie par la fixation de critères plus précis pour déterminer les dommages couverts. De plus, les indemnités perçues doivent être utilisées pour la remise en état effective du bien, conformément aux recommandations du rapport d’expertise, sous peine de devoir restituer l’acompte éventuel déjà versé au titre de l’indemnité si le sinistré néglige ses obligations. C’est notamment le cas lorsqu’il ne fournit pas dans les temps les factures des travaux alors qu’il lui appartient de missionner une entreprise de réparation. En effet, il dispose de deux ans et sous certaines conditions de trois ans tout au plus pour réaliser les travaux. Toutefois, cette obligation d’utilisation n’intervient pas si le montant des travaux destinés à la remise en état dépasse la valeur vénale du bien.

Des limites de garantie et une obligation d’information pour les propriétaires vendeurs

La fixation d’une limite de garantie constitue donc l’une des principales avancées du décret. Cette limite s’applique exclusivement aux dommages affectant véritablement la solidité du bâtiment et entravant son usage normal, garantissant ainsi une couverture adéquate concernant les risques les plus graves. Les dommages affectant les annexes, à moins que ceux-ci ne puissent être séparés du bâtiment principal, ne sont pas couverts par cette garantie. D’autre part, les propriétaires sont désormais tenus d’informer les acquéreurs potentiels des travaux nécessaires pour remédier aux désordres existants, qu’ils aient été indemnisés ou qu’ils soient indemnisables, en joignant cette information à l’état des risques lors de la promesse de vente ou à défaut, lors de l’acte définitif. Cette obligation renforce la transparence dans les transactions immobilières potentiellement affectées par le phénomène de RGA et permet aux acheteurs de parfaire leur décision en toute connaissance de cause.

Plus généralement, les dispositions de ce décret mettent l’accent sur une problématique qui doit alerter les propriétaires de biens exposés à un risque RGA moyen ou fort. En effet, dans un tel contexte, il est nécessaire d’être vigilant et d’anticiper tout sinistre éventuel par une adaptation durable du bien, une démarche essentielle pour préserver durablement un patrimoine immobilier et que seul un professionnel de l’étude des sols peut concevoir de la manière la plus fiable qui soit.